2007 yılı kira gelirleri ve yıllık gelir vergisi beyannamesi

Bilindiği gibi araziler, konut, dükkan gibi binalar, gemi, yat ve motorlu taşıtlar vs.'nin kiraya verilmesi dolayısıyla bir yıl içinde elde edilen gelirler "gayri menkul sermaye iradı" olarak adlandırılır. Bu gelirler belli koşulların varlığı halinde Gelir Vergisi Kanunu'nun 70-74. maddeleri ve ilgili diğer hükümlere göre vergilendirilir. Bu hükümler uyarınca 2007 yılında vergilenecek kira geliri elde edenlerin, bu gelirlerini 25 Mart 2008 Salı günü akşamına kadar bağlı bulundukları vergi dairelerine beyan etmeleri gerekir. Beyannamede hesaplanan ve tahakkuk eden vergi mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki taksitte ödenir.

Kimler beyanname verecek?

Aşağıdaki gerçek kişiler kira gelirlerini, beyan ederler;

- Sadece gayrimenkul sermaye iradı elde eden ve konut kiralanmasından gelirleri toplamı 2.300 YTL'sini aşanlar,

- Tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira gelirleri 19.000 YTL'dan fazla olanlar (Her iki kira geliri türünde de gelir söz konusu ise tevkilde tabi kira geliri ile istisnayı aşan mesken kira gelirinin 19.000 YTL'sini aşması halinde de birleştirilerek beyan edilir.)

- Bir takvim yılında elde edilen, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan kira geliri 900 YTL'sini aşanlar,

- Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler yıllık gelir vergisi beyannamesi verilirler. www.vergihaber.com

Kira gelirleri dışında beyan edilecek geliri olmayanlar tek sayfalık yıllık gelir vergisi beyannamesini doldururlar. Kira gelirlerini beyan etmeyen mükellefler 2.300 YTL'lik istisnadan yararlanamazlar.

Kira gelirinden başka ticari, zirai ve mesleki gelirleri dolayısıyla yıllık beyanname verenler 2.300 YTL tutarındaki mesken gelir istisnasından yararlanamazlar. Diğer faaliyetlerinden elde ettikleri gelirleri ile birlikte tüm kira gelirlerini de beyannameye dahil edilmelidirler...

Kira gelirleri ve elde etme

Bir takvim yılı içinde o yıla ve geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yıl elde edilmiş gelir sayılır. Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek o yıllarda beyan edilir. Örneğin 2006, 2007, 2008 yılı kira bedelleri 2007 yılı içinde tahsil edilmişse 2006, 2007 yılına ait olan kısım 2008 yılı Mart ayında, 2008 yılına ait tutar ise 2009 yılı Mart ayında beyan edilecektir. www.vergihaber.com

Döviz cinsinden kiralama söz konusu ise, tahsilatın yapıldığı tarihteki TC Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayrisafi hasılat belirlenir. Kiranın ayni olarak (mal ve hizmet olarak) alınması durumunda, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Safi irad tutarı ve indirilebilecek giderler

Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın saptanması için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.

- Gerçek gider yöntemi

- Götürü gider yöntemi

Götürü ve gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi geçilemez.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda,

1- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri,

3- Kiraya verilen mal ve hakları ait sigorta giderleri, www.vergihaber.com

4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'i (iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2003 yılında önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır. www.vergihaber.com

5- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

6- Amortismanlar,

7- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

8- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek gidereler, www.vergihaber.com

9- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli. Dar mükelleflerin (yurtdışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarımız da dar mükellef kapsamındadır) yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç,

10- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

Brüt kira tutarından istisnaya isabet eden kısım hariç, indirilir.

Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda

- Götürü gider yöntemini seçen mükellefler (hakları kiraya verenler hariç), kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25'i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.

- Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. www.vergihaber.com

Kira gelirlerine istisna nasıl uygulanacak?

- Sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusudur.

- Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2.300 Yeni Türk Lira'lık istisna ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde de her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

- Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

Kira gelirlerine uygulanacak diğer indirimler nelerdir?

Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 89. maddesinde yer alan ve aşağıda özetlenen bağış ve yardımlar ile harcamalarının tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabileceklerdir.

1-Şahıs ve bireysel emeklilik sigorta primleri

Beyan edilen gelirin (safi iradın) yüzde l0'unu (bireysel emeklilik sistemi dışındaki şahıs sigorta primleri için beyan edilen gelirin yüzde 5'ini) ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla, mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları indirilebilir. www.vergihaber.com

2-Eğitim ve sağlık harcamaları

Beyan edilen gelirin (safi iradın) yüzde l0'unu aşmaması, Türkiye'de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları. www.vergihaber.com

3-Okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlar

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı indirilir. Ayrıca GVK'nın 89. maddesinde sayılan diğer bağış ve yardımların da indirimi mümkündür.

Beyan edilecek gelir, zarar ve yıl içinde kesilen vergilerin mahsubu www.vergihaber.com

Kira gelirlerinin gayri safi tutarından giderlerin ve yukarıda açıklanan indirimlerin düşülmesi sonucunda safi gelire ulaşılır. 2007 yılı gelir vergisi tarifesi esas alınarak ödenecek vergi hesaplanır. Hesaplanan bu tutardan yıl içinde kesinti yoluyla ödenmiş vergiler mahsub edilerek ödenecek vergi miktarı belirlenir. www.vergihaber.com

Safi iradın tespitinde gerçek gider yöntemi seçilmişse zarar da söz konusu olabilir. Gider fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Ancak sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut yada lojmanların kira bedellerini gider yazmalarından zarar doğmuşsa bu zarar gelecek yıllara devredilemez.

Akif AKARCA / YMM
akif.akarca@alfaymm.com
28.02.2008